次に、ローンの残債務と、不動産の価値を調べる必要があります。

①不動産業者に不動産の査定をしてもらう。
②住宅ローンの残債を確認する。

ローンの残債については、金融機関から送られてくる支払予定表などを見ればわかります。ご不明の場合は、銀行等に直接尋ねてみると良いでしょう。

不動産の価値については、固定資産税評価額でもある程度わかりますが、市場価格を知りたい場合は、ご近所の不動産業者に査定をしてもらうと良いでしょう。

契約関係の調査ができましたら、

①誰が住むか、
②誰がローンを支払うか、
③売却するか、

という点を考える必要があります。
不動産の価値が残ローンを上回る場合と下回る場合のそれぞれで検討してみます。

不動産の価値よりも、残ローンの額の方が大きい場合です。

財産分与の際には、不動産とローンをあわせてゼロとして評価されることが多いです。
現実的には、夫婦のいずれか一方が住み続けて、ローンの支払いも続けるというケースが多いです。

不動産、ローンともに夫名義の場合に、妻と子どもが住み続け、夫が養育費代わりにローンを負担するというケースもあります。但し、支払が滞ってしまった場合、出て行かざるを得なくなることもありますので注意が必要です。途中で滞ることが予想されるような場合、他人に賃貸して賃料収入でローンを支払うという方法もあります。

売却してしまった場合、債務が残りますので、これを誰が支払うかが問題となります。金融機関との関係では、債務者を変更することは基本的にはできないので、あくまでも夫婦間の取り決めとして、どちらがどれだけ負担するかという問題となります。

残ローンよりも不動産の価値の方が大きい場合です。

不動産の売却により、利益が出ますので、それを夫婦で分けるというのが簡単ですが、売却までに時間がかかる場合やどちらかが住み続けたいという場合には、別の方法を考えなくてはなりません。

離婚する夫婦が、共有名義の不動産を持つのは現実的ではないため、どちらか一方の名義にして、他方へは金銭を支払うことでバランスを取ることが考えられます。

もっとも、金額が大きくなると一括では用意できないなど、様々な問題が出てきます。